AUteurPierre-Yves Thériault, Chef d'équipe, Courtier Hypothécaire chez les AH Archives
September 2023
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 Chers ami(e)s,
Cela fait déjà un bon moment que je ne vous ai pas donné de nouvelles par écrit, ici, sur mon blogue PYT Hypothèque. Rassurez-vous : tout va bien. Rien de dramatique ni de fantasmagorique ne s’est produit... simplement, la vie a suivi son cours, avec son lot de changements, tant personnels que professionnels. Et j’ose croire que, tant que la santé mentale et physique m’accompagne, je ne peux qu’être reconnaissant pour les défis et les opportunités que la vie met sur ma route. L’aventure du Centre Financier Mirabel s’est conclue il y a déjà plus d’un an, avec un point d’exclamation bien marqué. Mes précieux partenaires Jonathan et Michel ont suivi les courants qui leur semblaient les plus favorables, tout en demeurant des moussaillons fidèles sur qui je peux toujours compter, tandis que de mon côté, j’ai poursuivi ma route avec Les Architectes Hypothécaires. Aujourd’hui, j’ai la chance de collaborer avec mon collègue Hedi El Goulli, un jeune courtier prometteur, brillant et bienveillant dans son approche client. Pour moi, c’est une première en tant que chef d’équipe, et je suis reconnaissant de pouvoir jouer ce rôle auprès de personnes de cette qualité. Durant ma transition professionnelle, j’ai aussi eu l’immense privilège de collaborer avec deux courtiers d’exception : Denis Grondin et Samuel Guérette. Leur rigueur, leur professionnalisme et surtout leur qualité humaine m’ont profondément inspiré. Quelle chance de pouvoir encore les côtoyer et travailler à leurs côtés dans certains projets ! Mais revenons à nos moutons : le marché hypothécaire actuel. Soyons francs, ce n’est pas un marché facile pour les acheteurs. Les prix demeurent élevés, l’inventaire insuffisant, et le rêve d’une habitation abordable semble parfois s’éloigner dès qu'on ose le caresser... mais avec un bon plan, des stratégies adaptées, de la discipline et de la détermination, tout reste envisageable. Ceci étant dit, il y a quand même une réflexion que j’aimerais partager avec vous... La résidence principale : actif ou dette? L’achat d’une résidence principale est-il vraiment l’actif qui devrait représenter la plus grande part du patrimoine familial? Selon Jaspreet Singh, croire cela est l’un des plus grands mythes modernes. Selon ce que j'ai entendu de lui, il tend à soulever le fait qu’une maison est d’abord et avant tout un poids financier, avant d’être un actif duquel on pourra tirer profit un jour. Attention, il ne s’agit pas ici de nier qu’une maison est un actif valable et pérenne, mais rappelons-le : une résidence, c’est aussi une dette à rembourser et un rythme de vie à soutenir. La vraie question n’est donc pas « devrais-je acheter une maison? », mais plutôt : « suis-je réellement en mesure de me la permettre? » Un scénario séduisant… mais parfois incomplet Je vous l'ai mentionné dans ma dernière capsule vidéo, acquérir une propriété sans se dégager ne serait-ce qu’un mince coussin financier est une situation risquée! Imaginez maintenant ce scénario idéal : vous achetez une propriété à 300 000$. Avec discipline, vous parvenez à rembourser entièrement l’hypothèque. Fantastique! Plus de paiements mensuels à faire. Vous voilà libre! Puis, avec le temps, la maison prend de la valeur et vaut maintenant 1 000 000$! Voilà un patrimoine considérable que vous pourrez transmettre à vos enfants. Sur papier, tout semble parfait. Mais il y a un « mais »… Une maison d’un million de dollars, même libre d’hypothèque, entraîne des frais colossaux : taxes, assurances, entretien, rénovations… Autant d’éléments qui exigent un revenu suffisant pour soutenir ce train de vie... et si vos enfants n’ont pas cette capacité financière, ce bel héritage peut rapidement devenir un fardeau. En d’autres mots : habiter une maison, c’est aussi habiter "le rythme de vie que son entretien impose"... non?! Est-ce que ce rythme est sain pour vous et vos proches? Voilà la vraie question... Comme le disait Baloo dans Le Livre de la Jungle : « Ne gâche pas ton temps pour l’impossible. Mais si tu peux le trouver, et bien alors, tant mieux pour toi! »
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Nouvelle hausse ou statu quo?9/5/2023 “Alors mon PYT, à quoi devons-nous nous attendre en ce qui a trait à la prochaine décision de la Banque du Canada prévue pour le 6 septembre prochain…? S’il te plaît, ne me dit pas que tu crois que le taux directeur augmentera encore?!” Ah… mesdames et messieurs, fringantes et fringants, vous savez bien que je ne suis qu’un simple courtier hypothécaire! Les questions d’ordre économique ne sont pas ma spécialité ni mon champs d’expertise premier… Je me permettrai quand même de vous partager mon humble opinion puisque vous semblez si préoccupés. Une chose me semble claire, c’est qu’aucune diminution de taux n’est envisageable pour le moment, alors nous pouvons tout de suite écarter du revers de la main la très faible probabilité que le taux directeur soit diminué d’ici les prochains jours. Voilà une chose de faite. La Banque du Canada prendra plusieurs facteurs en considération afin de rendre la décision qui s’impose selon elle : comment l’activité économique globale évolue, quelle-est la fluctuation récente du PIB (Produit intérieur brut) canadien, comment réagit le marché de l’emploi et de quelles manières se manifestent les habitudes de dépenses des consommateurs canadiens et les nouveaux investissements d’entreprises?  Ça en fait du stock à analyser!
En plus de devoir considérer et évaluer les éléments économiques mondiaux, il faut également prendre en compte les éléments géopolitiques internationaux! Allez, parlez-moi du fameux projet de “loi 96” qui fait énormément jaser et réagir ici au Québec. Vous n’êtes pas sans savoir que suite à l’adoption de ce projet de loi qui oblige l’utilisation de la langue française sur les sites transactionnels d’entreprises étrangères, plus d’une douzaine de ces entreprises ont cessé de vendre leurs produits et d’offrir leurs services dans la province. Plusieurs observateurs voient cette loi comme un potentiel frein au commerce international… et quels seront “les noeuds” juridiques que nous rencontrerons dans l’application de cette loi? Tout cela reste à voir. Chez nos voisins américains, l’IRA (Inflation Reduction Act), ce plan protectionniste qui fêtait son premier anniversaire suite à son adoption le 15 août dernier par l’administration Biden, se veut une mesure qui est d’abord économique, mais il nous est impossible de ne pas la voir également comme une mesure politique qui favorise le rapatriement en territoire américain des chaînes d’approvisionnements stratégiques liées à la transition énergétique. Nous avons été témoins ces dernières années de nombreuses tensions diplomatiques entre Beijing et Washington, alors sachant que “le pays du Milieu” contrôle plus de 75% de la chaîne d’approvisionnement mondiale en panneaux solaires, on comprend qu’il s’agit d’une situation inconfortable pour l’Oncle Sam et que ce dernier cherche à diminuer sa dépendance face aux forces étrangères dans son approvisionnement en biens stratégiques. Dieu sait que les dessous de la politique de mononcle peuvent être assez drastiques, parlez-en à Noam Chomsky. Ah, les joies de la mondialisation! Pour citer l’un de mes acteurs favoris, Denzel Washington dans son rôle de Robert McCall, le Justicier (et j’ai bien aimé le 3e chapitre de cette saga d’ailleurs), “lorsque vous priez pour la pluie, vous devez également faire face à la boue”. En jetant un coup d’oeil rapide aux données récemment publiées relativement au PIB canadien, elles semblent encourageantes puisque celles-ci sont plus faibles que ce qui était préalablement anticipé. Toutefois, chères amies et chers amis, n’oublions pas que l’économie canadienne continuait de déjouer “les prévisions les plus alarmistes” en matière de croissance au début de 2023 (+3,1% au premier trimestre). Selon Statistique Canada, la croissance du PIB annualisée a fait preuve d’une surprenante vigueur dans ce premier trimestre (T1), atteignant 3,1% alors qu’elle était de 0% au T4 2022, surpassant la prévision initiale de la Banque du Canada qui était de 2,3%. L’augmentation du PIB au T1 a été certes tirée par une hausse significative de 5,7% sur un an des dépenses de consommation, ce qui vient expliquer la moitié de la croissance globale sur le trimestre, et les “prévisionnistes" de référence que sont l’OCDE, le FMI & la Banque du Canada ont d’ailleurs été contraints de réviser à la hausse leurs perspectives de croissance pour 2023 d’un point de plus que ce qui était prévu en fin de 2022. Reste que ces prévisionnistes anticipent néanmoins toujours un recul de l’économie canadienne à partir du second semestre de 2023 et que ce ralentissement devrait se poursuivre jusqu’en 2024. Malgré le fait que la politique monétaire vise à préserver la valeur de la monnaie tout en maintenant une inflation à un niveau bas, stable et prévisible, et que la Banque du Canada n’aie pas fermé la porte quant à une éventuelle hausse de taux suite au nouveau rebond de l’inflation entre juin et juillet 2023, il serait somme toute surprenant que le taux directeur soit augmenté le 6 septembre prochain. À l’exception de la CIBC, qui anticipe une nouvelle hausse de 25 points de base, les grandes banques canadiennes estiment que la Banque du Canada maintiendra le taux directeur en septembre mais que ce dernier restera élevé et stable jusqu’au moins le T2 de 2024, prédisant du même coup un retour de l’inflation à 2% en mi-2025 approximativement. Considérant que cette même politique monétaire canadienne influence directement les taux d’intérêts hypothécaires variables mais que les taux fixes sont davantage ajustés selon les rendements obligataires, qui eux, changent constamment, il est fort probable que les détenteurs de taux variables auront droit à un répit plus que bienvenu demain suite aux nombreuses hausses des derniers mois. Quant aux taux hypothécaires fixes, il se peut bien que ceux-ci diminuent progressivement cet automne avant de diminuer peut-être plus drastiquement cet hiver et au printemps 2024. N’ayant pas de boule de cristal comme JoJo Savard, ne m’obligez pas à parier la maison là-dessus! Demeurons prudents et vigilants, les choses peuvent changer du tout au tout en un simple battement d’aile de papillon… n’est-ce pas Ashton?
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"Alors mon PYT, où s’en vont les taux d’intérêts hypothécaires d’ici les prochains mois…? J’arrive à la date d’échéance de mon dernier terme, que me recommandes-tu pour mon prochain?” Ah… mesdames et messieurs, fringantes et fringants, vous avez toujours de très pertinentes questions! Je vous l’accorde, nous vivons une période mouvementée au niveau des taux hypothécaires. Après une baisse impressionnante durant la pandémie, nous avons ensuite été témoin d’une hausse tout aussi impressionnante, et cela pour 8 annonces consécutives de la Banque du Canada entre mars 2022 et janvier 2023, portant son taux directeur à 4,50%, son plus haut niveau depuis 2007. Prédire l’évolution des taux hypothécaires dans les prochains mois est une question complexe qui relève de plusieurs facteurs, et ceux-ci doivent tous être considérés. Quelles sont les tendances et l’état de l’économie mondiale, comment se comporte le marché immobilier canadien, et l’économie canadienne dans son ensemble, et plus spécifiquement l’inflation, où s’en va-t-elle …? Commençons par quelques faits.Lors d’une récente actualisation des scénarios de références émis par la Banque du Canada, on remarque que l’inflation, qui est mesurée par l’indice des prix à la consommation (IPC) au pays, est descendue à 5,2 % pour février 2023. Les experts de la Banque du Canada s’attendent à ce que cette inflation continue de diminuer relativement rapidement pour s’établir autour de 3 % au milieu de l’année 2023 et baisse ensuite plus progressivement pour revenir à la cible de 2 % à la fin de 2024. Certains économistes et experts hypothécaires voient ces signaux d’un bon oeil, entraînant ainsi une diminution graduelle des taux d’intérêts dans un avenir prochain. D’autres s’attendent plutôt à ce que les taux restent stables pour un bon moment. Certains pourraient également vous dire que le pire est à venir et même que des perspectives “apocalyptiques” sont à prévoir, comme l’avait mentionné François Trahan lors de son passage remarqué à l’émission Zone Économie du journaliste Gérald Fillion il y a de cela quelques semaines sur Radio-Canada. Ce que je peux vous dire, c’est qu’il est plus délicat présentement de recommander le taux variable à ma clientèle pour leur hypothèque car personne n’a de boule de cristal claire et précise sur ce sujet, et personne ne peut affirmer être en mesure de prévoir comment les taux d’intérêts évolueront exactement quand et comment. Ajoutez à ces considérations que les réductions offertes sur le marché pour votre taux variable vous permettrons d’obtenir un taux 5 ans, dans le meilleur des cas pour un achat assuré à ratio élevé, de 5,75%, pratiquement 1,30% plus élevé que certains termes fixes 5 ans offerts actuellement à la même institution financière. Il faudra donc être enclin à payer plus cher maintenant pour potentiellement faire des économies au courant de l’année prochaine avec votre taux variable. Présentement, je recommande davantage la prudence et la stabilité.Maintenant, il faut évaluer votre situation personnelle dans cet ensemble là. Ceux qui me connaissent le savent, je place toujours la flexibilité hypothécaire en tête de liste comme étant la condition la plus importante d’une hypothèque, mais cette flexibilité à un prix, et ce prix est cher…
Chaque cas est unique. Si vous considérez votre situation relativement stable, sans déménagement ou rupture sur le plan personnel par exemple, considérer un 4 ans fixe peut être envisagé et avantageux pour vous. S’il y a un doute sur votre niveau de stabilité, de peut-être opter pour un taux fixe mais sur un terme plus court, comme un 2 ou 3 ans, est sage avant de considérer un terme aussi long que 5 ans. Finalement, il est très payant de magasiner son taux d’intérêt hypothécaire en vue d’un renouvellement, surtout si celui-ci se pointe le bout du nez dans les prochaines semaines. Vous savez que je suis toujours là pour vous. Contactez-moi! J’aurai le plaisir d’évaluer votre situation afin de prendre une décision éclairée.
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Est-ce le bon moment pour acheter ?10/24/2022  Image by gpointstudio on Freepik “Alors mon PYT, est-ce le bon moment pour acheter ?”
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