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PYTHYPOTHEQUE
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    Pierre-Yves Thériault, Directeur de la division hypothécaire au Centre Financier Mirabel.

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Nouvelle hausse ou statu quo?

9/5/2023

 
“Alors mon PYT, à quoi devons-nous nous attendre en ce qui a trait à la prochaine décision de la Banque du Canada prévue pour le 6 septembre prochain…? S’il te plaît, ne me dit pas que tu crois que le taux directeur augmentera encore?!”  


Ah… mesdames et messieurs, fringantes et fringants, vous savez bien que je ne suis qu’un simple courtier hypothécaire! Les questions d’ordre économique ne sont pas ma spécialité ni mon champs d’expertise premier… Je me permettrai quand même de vous partager mon humble opinion puisque vous semblez si préoccupés. 


Une chose me semble claire, c’est qu’aucune diminution de taux n’est envisageable pour le moment, alors nous pouvons tout de suite écarter du revers de la main la très faible probabilité que le taux directeur soit diminué d’ici les prochains jours. 


Voilà une chose de faite.


La Banque du Canada prendra plusieurs facteurs en considération afin de rendre la décision qui s’impose selon elle : comment l’activité économique globale évolue, quelle-est la fluctuation récente du PIB (Produit intérieur brut) canadien, comment réagit le marché de l’emploi et de quelles manières se manifestent les habitudes de dépenses des consommateurs canadiens et les nouveaux investissements d’entreprises? 
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Ça en fait du stock à analyser!
En plus de devoir considérer et évaluer les éléments économiques mondiaux, il faut également prendre en compte les éléments géopolitiques internationaux! Allez, parlez-moi du fameux projet de “loi 96” qui fait énormément jaser et réagir ici au Québec. Vous n’êtes pas sans savoir que suite à l’adoption de ce projet de loi qui oblige l’utilisation de la langue française sur les sites transactionnels d’entreprises étrangères, plus d’une douzaine de ces entreprises ont cessé de vendre leurs produits et d’offrir leurs services dans la province.  Plusieurs observateurs voient cette loi comme un potentiel frein au commerce international… et quels seront “les noeuds” juridiques que nous rencontrerons dans l’application de cette loi? Tout cela reste à voir.


Chez nos voisins américains, l’IRA (Inflation Reduction Act), ce plan protectionniste qui fêtait son premier anniversaire suite à son adoption le 15 août dernier par l’administration Biden, se veut une mesure qui est d’abord économique, mais il nous est impossible de ne pas la voir également comme une mesure politique qui favorise le rapatriement en territoire américain des chaînes d’approvisionnements stratégiques liées à la transition énergétique. Nous avons été témoins ces dernières années de nombreuses tensions diplomatiques entre Beijing et Washington, alors sachant que “le pays du Milieu” contrôle plus de 75% de la chaîne d’approvisionnement mondiale en panneaux solaires, on comprend qu’il s’agit d’une situation inconfortable pour l’Oncle Sam et que ce dernier cherche à diminuer sa dépendance face aux forces étrangères dans son approvisionnement en biens stratégiques. Dieu sait que les dessous de la politique de mononcle peuvent être assez drastiques, parlez-en à Noam Chomsky. 


Ah, les joies de la mondialisation! Pour citer l’un de mes acteurs favoris, Denzel Washington dans son rôle de Robert McCall, le Justicier (et j’ai bien aimé le 3e chapitre de cette saga d’ailleurs), “lorsque vous priez pour la pluie, vous devez également faire face à la boue”.


En jetant un coup d’oeil rapide aux données récemment publiées relativement au PIB canadien, elles semblent encourageantes puisque celles-ci sont plus faibles que ce qui était préalablement anticipé. Toutefois, chères amies et chers amis, n’oublions pas que l’économie canadienne continuait de déjouer “les prévisions les plus alarmistes” en matière de croissance au début de 2023 (+3,1% au premier trimestre). Selon Statistique Canada, la croissance du PIB annualisée a fait preuve d’une surprenante vigueur dans ce premier trimestre (T1), atteignant 3,1% alors qu’elle était de 0% au T4 2022, surpassant la prévision initiale de la Banque du Canada qui était de 2,3%. L’augmentation du PIB au T1 a été certes tirée par une hausse significative de 5,7% sur un an des dépenses de consommation, ce qui vient expliquer la moitié de la croissance globale sur le trimestre, et les “prévisionnistes" de référence que sont l’OCDE, le FMI & la Banque du Canada ont d’ailleurs été contraints de réviser à la hausse leurs perspectives de croissance pour 2023 d’un point de plus que ce qui était prévu en fin de 2022. Reste que ces prévisionnistes anticipent néanmoins toujours un recul de l’économie canadienne à partir du second semestre de 2023 et que ce ralentissement devrait se poursuivre jusqu’en 2024.


Malgré le fait que la politique monétaire vise à préserver la valeur de la monnaie tout en maintenant une inflation à un niveau bas, stable et prévisible, et que la Banque du Canada n’aie pas fermé la porte quant à une éventuelle hausse de taux suite au nouveau rebond de l’inflation entre juin et juillet 2023, il serait somme toute surprenant que le taux directeur soit augmenté le 6 septembre prochain. À l’exception de la CIBC, qui anticipe une nouvelle hausse de 25 points de base, les grandes banques canadiennes estiment que la Banque du Canada maintiendra le taux directeur en septembre mais que ce dernier restera élevé et stable jusqu’au moins le T2 de 2024, prédisant du même coup un retour de l’inflation à 2% en mi-2025 approximativement.


Considérant que cette même politique monétaire canadienne influence directement les taux  d’intérêts hypothécaires variables mais que les taux fixes sont davantage ajustés selon les rendements obligataires, qui eux, changent constamment, il est fort probable que les détenteurs de taux variables auront droit à un répit plus que bienvenu demain suite aux nombreuses hausses des derniers mois. Quant aux taux hypothécaires fixes, il se peut bien que ceux-ci diminuent progressivement cet automne avant de diminuer peut-être plus drastiquement cet hiver et au printemps 2024. N’ayant pas de boule de cristal comme JoJo Savard, ne m’obligez pas à parier la maison là-dessus!


Demeurons prudents et vigilants, les choses peuvent changer du tout au tout en un  simple battement d’aile de papillon… n’est-ce pas Ashton?
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Est-ce le bon moment pour acheter ?

10/24/2022

 
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Image by gpointstudio on Freepik

“Alors mon PYT, est-ce le bon moment pour acheter ?” 
À cette question, mesdames et messieurs, et vous jeunes fringantes et fringants qui me lisez avec curiosité aujourd’hui, voici ma réponse.

D’abord, il y a eu la pandémie, durant laquelle vous deviez déposer une quinzaine, une vingtaine, voir une trentaine d’offres d’achat (si ce n’est pas plus…) avant d’en voir une être acceptée, pour vous procurer une propriété à un prix fort probablement bien au-dessus de son prix affiché de plusieurs dizaines de milliers de dollars ! 

Le vendeur exigeait alors que vous payiez son nouveau certificat de localisation puisque son ancien était depuis peu expiré, en plus de laisser tomber la condition de l’inspection, pour ressentir qu’il vous faisait une fleur de vous laisser obtenir sa propriété à seulement 85 000$ au dessus du prix qu’il affichait compte-tenu que ce dernier avait reçu 27 offres d’achat pour son unifamiliale à Laval. Wow ! Il fallait vraiment tomber en amour, être frappé d’un puissant coup de foudre, et tenir à ce bien immeuble pour un bon moment avant de le revendre, afin que cet investissement puisse être rentable pour vous et fasse un semblant de sens. 

Oui, les taux hypothécaires étaient historiquement bas, sous le seuil des 2% autant en fixe qu’en variable, mais était-ce vraiment une situation gagnante pour acheter, je vous pose la question ? Franchement, je ne recommandais pas à mes clients d’aller jusque là car … entre vous et moi, ce genre d’acquisition était très risqué, surtout s’il s’agissait de votre premier achat. Qu’arrivera-t-il si votre propriété a soudainement besoin de travaux importants, si les taux d’intérêts augmentent, si vous vous séparez de votre douce moitié ? Vous vendrez certainement à perte, en plus de fort probablement devoir payer une pénalité hypothécaire pour briser votre prêt si vous ne rachetez pas ailleurs. Pas idéal…!

D’un autre côté, puisque les taux ont monté en flèche depuis le mois de mars dernier suite à la première hausse du taux directeur de la Banque du Canada, votre capacité d’emprunt maximale à significativement diminuée. Oui, avec votre revenu familial de 120 000$ brut, vous étiez en mesure en début d’année d’emprunter 543 400$ et aujourd’hui, si votre dossier est impeccable et que vous n’avez aucune dette, ce sera serré pour un emprunt de 451 516$ ! 

Le 26 octobre prochain, la plupart des experts s’entendent pour dire que le taux directeur sera à nouveau augmenté de 50 points de base, et le 7 décembre prochain, pourquoi pas d’un autre 25 points de base ? Il faut bien trouver une solution pour contrer l’inflation ! Ceci aura un impact direct sur les taux préférentiels des institutions financières prêteuses, donc conséquemment, sur le taux de qualification avec lequel je devrai calculer votre capacité maximale d’emprunt, diminuant ainsi à nouveau votre montant d’emprunt de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Pas jojo comme scénario. 

Mais permettez-moi de vous montrer le bon côté des choses. 
Votre dossier est solide, vous avez de bons revenus stables, de l’actif, peu ou presque pas de dettes; ne perdez pas espoir ! Après une hausse fulgurante d’environs 35% des valeurs d’un océan à l’autre pour les propriétés résidentielles, on s’attend à ce que ces valeurs se stabilisent, voir diminuent momentanément. Mes collègues courtières et courtiers immobiliers sur le terrain me le confirment, la négociation immobilière est de retour! Il est probable désormais que vous soyez en mesure d’obtenir votre propriété au prix affiché, voir en-dessous, et que certaines opportunités se présenteront alors qu’auparavant, l’inventaire des propriétés à vendre était bien en deçà de la demande des acheteurs potentiels. 

Moins de compétition, plus de marge de manoeuvre pour naviguer le marché.  Certes, il est primordial de bien préparer votre stratégie d’acquisition et de conserver votre budget équilibré, d’être en mesure de pallier aux imprévus, afin de se lancer en confiance sur le marché. Reste que comme le mentionne notre GSP national : la clé du succès réside dans la bonne préparation !

“Alors mon PYT, est-ce le bon moment d’acheter ?” 
Regardons votre situation dans son ensemble.


​Nous pourrions être agréablement surpris du résultat…


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